Dušan Kunovský: Central Group, majetek, projekty a návrat k výstavbě

Dušan Kunovský je zakladatel a šéf Central Group, jednoho z nejvýznamnějších českých rezidenčních developerů. Narodil se 22. listopadu 1971 a v září 2026 mu je 54 let. Jeho majetek vznikal především v pražském bydlení: nákupem pozemků, přípravou projektů a prodejem nových bytů. Pro pochopení jeho strategie je zásadní dlouhý čas mezi koupí území a okamžikem, kdy se do hotového domu nastěhují lidé.

Forbes v žebříčku pro rok 2026 odhadl Kunovského majetek na 48 miliard korun. Za tímto číslem nestojí jen dokončené domy. Význam má také zásoba pozemků, rozestavěné projekty a schopnost dovést další lokality přes povolování k realizaci. U každé takové položky je ovšem jiná míra připravenosti i rizika.

Od právnického vzdělání k vlastní developerské firmě

Kunovský vystudoval práva na Univerzitě Karlově a pokračoval v Cambridgi, kde získal titul Master of Laws. Profesní životopis zveřejněný pořadatelem stavebního veletrhu připomíná také právní praxi zaměřenou na nemovitosti. V roce 1994 začal podnikat a založil Central Group. Postupně se jeho těžiště přesunulo k velkým rezidenčním projektům.

Starší rozhovor pro iDNES popisuje počáteční práci s pozemky: jejich nákup, rozdělení a prodej, později rodinné domy a následně větší bytové soubory. Právě tento postup pomáhá pochopit, že developer není pouze stavební firma. Musí spojit vlastnické vztahy, projektovou přípravu, povolení, financování, dodavatele a zákazníky.

Právní zkušenost může být v takovém oboru praktická. Výhodně vypadající pozemek nemusí být snadno zastavitelný a hezký návrh neznamená pravomocné povolení. Podnikatelská hodnota vzniká i tím, že někdo složitý soubor podmínek postupně vyřeší. To je redakční vysvětlení fungování developmentu, nikoli tvrzení, že všechny Kunovského projekty probíhaly bez problémů.

Jaké projekty dnes tvoří jeho podnikání

Central Group se soustředí na rezidenční výstavbu v Praze. Ve veřejné nabídce rozlišuje dokončené byty a byty ve výstavbě. Stejné velké jméno projektu se může objevit v obou skupinách, protože jedna etapa je hotová a další pokračuje. Název celé čtvrti proto není důkazem, že je dokončený každý dům.

Parková čtvrť navazuje na proměnu území Nákladového nádraží Žižkov. Při zahájení prodeje v roce 2021 developer představil urbanistickou koncepci ateliéru Jakuba Ciglera, zapojení více architektonických týmů, park a prostory pro obchody či služby. Součástí záměru byla také mateřská škola. Tato informace popisuje koncepci projektu; konkrétní dokončenost jednotlivých částí je třeba posuzovat samostatně.

Význam veřejného prostoru je zde i ekonomický. Kupující neposuzuje pouze podlahovou plochu bytu. Zajímá jej okolí domu, každodenní pohyb po čtvrti, služby a možnost využívat venkovní prostor. Developer, který ovládá větší území, má příležitost tyto návaznosti koordinovat, zároveň však nese složitější přípravu a delší časový horizont.

U Harfa Living firma při představení projektu popsala standard Ekonomy založený na efektivním provedení a omezenějším výběru základních variant interiéru. Tento přístup ilustruje jinou cestu než nabídka co největšího množství individuálních úprav. Menší počet variant může zjednodušit organizaci stavby, ale zákazník musí vědět, jaký standard skutečně kupuje. Historické akční ceny či hypoteční sazby z tehdejší tiskové zprávy nelze přenášet do současné nabídky.

Rok 2025: prodeje, pozemky a rozdílné významy čísel

V lednu 2026 Central Group oznámil, že za předchozí rok prodal 1200 bytů a nakoupil pozemky pro přibližně 5300 dalších bytů v sedmi pražských lokalitách. Firma tehdy uváděla 3200 rozestavěných bytů v hodnotě 25 miliard korun. Tato čísla nejsou tři různé způsoby, jak popsat tentýž výsledek.

Prodej může předcházet dokončení a předání bytu. Rozestavěnost vyjadřuje objem probíhajících projektů, zatímco potenciál nakoupených pozemků se týká budoucí nabídky. Není správné sečíst všechny jednotky a prezentovat je jako byty dokončené v jediném roce. Stejně tak hodnota rozestavěných projektů není čistým ziskem majitele.

Mezi popsané akvizice patřil komerční areál v lokalitě Novodvorská v Braníku, kde firma plánuje zhruba 700 bytů. Jde o konkrétní ukázku doplňování zásoby budoucích projektů. Koupě areálu však ještě neznamená, že jsou byty v prodeji nebo mají pevný termín předání. Pro investora je právě rozdíl mezi pozemkem, povoleným projektem a dokončenou jednotkou zásadní.

Proč firma odložila nové stavby a co se změnilo v září

Na začátku roku 2026 Central Group oznámil roční odklad zahajování nové výstavby. Důvodem podle jeho vedení nebyl nedostatek zájmu o byty, ale ceny stavebních dodávek. Firma v lednové zprávě požadovala jejich pokles alespoň o deset procent a současně pokračovala v přípravě projektů. Odklad nových zahájení není totéž jako zastavení všech rozestavěných domů.

V září přišla změna. Seznam Zprávy 7. září 2026 informovaly o plánu zahájit v následujících měsících přes dva tisíce bytů v devíti projektech a sedmi lokalitách, s uváděnou hodnotou kolem 17 miliard korun. Kunovský návrat spojoval s přijatelnějšími podmínkami od stavebních dodavatelů. V okamžiku oznámení šlo o plán zahajování, nikoli o dva tisíce nově dokončených bytů.

V rozhovoru pro iDNES vysvětloval také možnosti, jak zakázky nastavit: rychlejší platby, inflační doložky a pružnější termíny. Podnikatelské rozhodnutí tak není omezené na prosté ano či ne. Investor může měnit rozdělení rizika a organizaci spolupráce, aby se projekt stal proveditelným pro obě strany.

Pro čtenáře je tento vývoj důležitější než starý titulek o definitivní stopce. Ukazuje, že strategie se přizpůsobuje konkrétním nabídkám a kapacitě trhu. Zároveň není možné z návratu jedné firmy odvodit, že plošně zlevní všechny byty v Praze. Prodejní cenu ovlivňuje více faktorů než jediná stavební zakázka.

Financování z vlastních zdrojů: výhoda i omezení

Central Group dlouhodobě uvádí, že nákupy, výstavbu a provoz financuje z vlastních prostředků, bez bankovních úvěrů, investičních fondů a dluhopisových emisí. V lednových materiálech tuto politiku spojoval s reinvestováním vydělaných peněz do dalšího rozvoje. Jde o firemně deklarovaný způsob financování, nikoli o obecné tvrzení, že dluh je vždy špatně.

Vlastní kapitál může dát developerovi větší volnost s načasováním. Pokud nemusí kvůli splatnosti úvěru za každou cenu rychle prodávat, může mít při vyjednávání více možností. Výhodou může být i nižší citlivost na změny úrokových podmínek. Ani tak ale nezmizí náklady stavby, riziko slabších prodejů nebo odpovědnost vůči kupujícím.

Omezením je množství kapitálu vázaného na dlouhé roky. Peníze vložené do pozemku nelze současně využít jinde. Firma proto musí posuzovat, zda očekávaný výnos odpovídá délce přípravy a riziku. Z pohledu vlastníka není nevyužitý bankovní úvěr automaticky ztrátou příležitosti ani automaticky známkou nejlepšího řízení; záleží na podmínkách a cílech.

Jiný model realitního podnikání přibližuje Radovan Vítek a CPI Property Group, kde mají výraznou roli dlouhodobě držené komerční nemovitosti a jejich financování. Doplňující pohled na developerské projekty uvnitř širší investiční skupiny nabízí Marek Dospiva a Penta.

Co prosazuje v dostupném bydlení

Kunovský se veřejně věnuje také podmínkám bytové výstavby. V březnovém rozhovoru roku 2026 pro iDNES mluvil o potřebě předvídatelnějšího povolování, změn územních plánů a typových řešení pro obecní nájemní bydlení. V této debatě vystupuje jako developer a účastník trhu. Jeho návrhy proto mají být čteny jako stanovisko podnikatele, nikoli jako nezávislá prognóza cen.

Princip standardizovaných projektů může být srozumitelný: obec nemusí pokaždé začínat návrh od nuly a může lépe porovnávat cenu i provedení. Samotný typový dům však nevyřeší vhodný pozemek, infrastrukturu, financování a následný provoz. Dostupnost bydlení se proto nedá zúžit na levnější výkres nebo rychlejší stavební firmu.

Pro čtenáře uvažujícího o nemovitostech je užitečné oddělit společenský problém od konkrétní investice. Nedostatek bytů v určitém městě ještě neznamená, že libovolná jednotka za libovolnou cenu bude dobrým nákupem. Vždy záleží na lokalitě, nákladech, využití a době držení. Stejná potřeba rozlišovat příběh od ekonomických podmínek platí u investičních rizik firemních dluhopisů.

Rodinné zázemí, cestování a podpora zdravotnictví

V rozhovoru z roku 2010 Kunovský popisoval rodinu spojenou se stavebnictvím a vlastní zálibu v cestování a náročných výpravách. Tehdy také mluvil o tom, že rodinu neplánuje. Tak starý výrok nevypovídá spolehlivě o jeho dnešním partnerském životě. Aktuální informace o manželce a dětech se v použitých důvěryhodných podkladech nepodařilo doložit, proto je nedoplňujeme domněnkami.

Veřejně podstatnější je dlouhodobá podpora Nadačního fondu pro zdraví dětí ve prospěch podolského Ústavu pro péči o matku a dítě. Firemní zpráva z roku 2021 například dokládá milionový příspěvek na vzdělávání lékařů a přístrojové vybavení. Je to konkrétní historický dar, nikoli automaticky částka každého dalšího roku. Filantropii je vhodné popisovat přes skutečné projekty a období.

Co si z jeho strategie odnést

• Rozlišovat přípravu a realizaci: kapacita pozemků není hotový produkt.
• Nezaměňovat aktivitu s výhodností: někdy je ekonomicky rozumnější změnit podmínky než stavět okamžitě.
• Řídit likviditu v dlouhém horizontu: pozemky a rozestavěné domy vážou prostředky.
• Posuzovat celé okolí: hodnotu bytu ovlivňuje také doprava, služby a veřejný prostor.

Nejde o univerzální návod, jak zopakovat Kunovského majetek. Jeho firma pracuje v jiném měřítku a s jinými možnostmi než jednotlivec kupující první byt. Smysluplná inspirace spočívá v disciplíně při přípravě, kontrole nákladů a rozlišování mezi dlouhodobým záměrem a skutečně hotovým výsledkem. Pro další srovnání realit s ostatními obory navazuje Karel Pražák a Kaprain.

Časté otázky o Dušanu Kunovském

Kdo je Dušan Kunovský?

Zakladatel a šéf Central Group, který podniká v rezidenčním developmentu. Firmu založil v roce 1994 a její hlavní činností je příprava a výstavba bytových projektů v Praze.

Kolik činí jeho majetek?

Forbes v žebříčku pro rok 2026 uvádí odhad 48 miliard korun. Nejde o roční zisk developera ani o hotovost; hodnotu ovlivňují podnikatelská aktiva a jejich ocenění.

Které projekty jsou s ním spojené?

Například Parková čtvrť na Žižkově, Tesla Hloubětín, Harfa Living nebo Bohdalecké zahrady. U velkých projektů je nutné rozlišovat jednotlivé etapy, protože dokončené i rozestavěné části mohou existovat současně.

Zastavil Central Group v roce 2026 stavění?

Firma na začátku roku odložila zahajování nových projektů kvůli cenám dodavatelů. V září oznámila návrat k zahajování více než dvou tisíc bytů. Nešlo o tvrzení, že všechny dosavadní stavby přestaly pokračovat.

Jak firma financuje své projekty?

Podle vlastních zveřejněných materiálů používá vlastní zdroje a reinvestované výdělky, bez bankovních úvěrů, fondů a dluhopisových emisí. Takový model poskytuje určitou volnost, ale neodstraňuje provozní a tržní rizika.

Co je doloženo o jeho rodině?

Starší rozhovory popisují stavební zaměření rodičů a Kunovského tehdejší životní postoje. Spolehlivý současný údaj o manželce a dětech nemáme; historická vyjádření proto nevydáváme za dnešní stav.

Zdroje a metodika