EFEKTA Real Estate Fund (CZECH FUND): recenze a poplatky

EFEKTA Real Estate Fund je nemovitostní podílový fond, který český investor může znát pod dřívějším názvem Czech Real Estate Investment Fund neboli CREIF a značkou CZECH FUND. Investuje především do komerčních nemovitostí ve střední Evropě. Pro drobného investora je důležité rozlišit lichtenštejnský fond, jeho správce CAIAC, českého distributora EFEKTA a vazby na skupinu DRFG.

Profil se zaměřuje na korunovou růstovou třídu Class CZK, ISIN LI0294389098. Tento identifikátor spojuje starší dokumenty CREIF s nynějším názvem. Nejde o EFEKTA Development Fund, korporátní dluhopisový fond ani DRFG Real Estate ELTIF. Podobné názvy nejsou důvodem přenášet mezi produkty výnosy, poplatky nebo pravidla výběru.

Z CZECH FUND na EFEKTA: co změna názvu znamená

Původní doména czech-fund.cz při kontrole 18. 9. 2026 přesměrovávala na současný web EFEKTA Real Estate Fund. Aktuální KID z 19. 1. 2026 a prospekt z 16. 4. 2026 již nesou nový název. Starší brožury a články pod označením CZECH FUND mohou být užitečné pro historii, ale nejsou bezpečným zdrojem současného sazebníku.

Kontinuitu konkrétní investice je vhodné ověřovat podle ISIN, nikoli podle barvy loga nebo značky distributora. Přejmenování samo nevytváří novou historii výnosů. U třídy CZK se v současných podkladech nadále uvádí první úpis 23. 2. 2016. Pokud máte starší smlouvu, ověřte její aktuální znění a případné individuální podmínky; nový obecný ceník nemusí přepsat vše, co bylo samostatně sjednáno.

Web používá českou značku a obrací se na české klienty, právní domov fondu je však Lichtenštejnsko. Jde o zahraniční alternativní investiční fond srovnatelný se speciálním fondem, veřejně nabízený v Česku. Není správné z označení „český fond“ vyvozovat, že všechny jeho právní vztahy podléhají stejnému režimu jako český otevřený podílový fond.

Recenze: hodnocení distributora není známkou fondu

Při přímé kontrole Google Maps dne 18. 9. 2026 jsme nepotvrdili samostatnou číselnou známku tohoto konkrétního fondu. Vyhledávání nabídlo také profil EFEKTA obchodník s cennými papíry a.s. na adrese Vinařská 460/3 v Brně. Název, adresa, web efekta.cz a telefon odpovídaly distributorovi uvedenému v prospektu.

Šest recenzí nemůže být reprezentativním měřítkem zkušeností všech investorů. Ani vysoká známka obsluhy nepotvrzuje budoucí výnos, správnost ocenění nemovitostí nebo rychlost odkupu v nepříznivé situaci. Naopak chybějící samostatné hodnocení fondu není důkazem nespokojenosti klientů.

Také jsme nepotvrdili aktuální samostatnou číselnou redakční recenzi třídy CZK s jasně doloženou metodikou, kterou by dávalo smysl přebírat. Starší články o CREIF, žebříčky minulých výnosů a obchodní prezentace mají jiný účel. Náš profil je rozborem dokumentace; nepředstíráme vlastní investování, návštěvu pobočky ani vyřízení osobního odkupu.

Kdo spravuje peníze a jaké jsou vazby na DRFG

Správcem fondu je CAIAC Fund Management AG se sídlem v Bendernu. Depozitářem je Kaiser Partner Privatbank AG. Příslušným domovským orgánem dohledu je FMA Liechtenstein. Veřejné nabízení v České republice je odlišná otázka od domovského dohledu; český web uvádí zápis fondu v seznamu zahraničních investičních fondů vedeném ČNB.

Výhradním distributorem v Česku je podle aktuálního prospektu EFEKTA obchodník s cennými papíry a.s., IČO 60717068. Distributor zajišťuje vztah s klientem a obchodní obsluhu. Nevlastní tím automaticky majetek podílníků a není totožný se zahraničním správcem. Nabídka dalších fondů či ETF v jeho ceníku neznamená, že stejné poplatky platí pro tento nemovitostní fond.

Oficiální web označuje za zakladatele skupinu DRFG. Provoz nemovitostí, jejich fyzickou správu a vztahy s nájemci spojuje se společností Real Estate Facility Management a.s. ze skupiny DRFG. CAIAC naproti tomu plní roli správce fondu a rozhoduje v rámci dokumentovaných pravomocí. Označit vše jednou větou „peníze spravuje DRFG“ by setřelo podstatné rozdíly odpovědnosti.

Fond je otevřenou kolektivní investicí bez samostatné právní osobnosti v režimu lichtenštejnské smlouvy o správě svěřeného majetku. Investor drží podíl na fondu; nestává se přímo vlastníkem každé budovy v katastru ani akcionářem DRFG. Podíly se evidují účetně. Je proto důležité vědět, u koho máte zákaznický účet a jak získáte potvrzení o držené třídě a počtu podílů.

Prospekt výslovně popisuje možnost transakcí se spojenými osobami a riziko střetu zájmů. Samotná propojenost není důkazem pochybení. Znamená však, že investor má sledovat způsob stanovení tržních podmínek, ocenění, rozhodování správce a zveřejněné kontroly. Známé jméno zakladatele tuto kontrolu nenahrazuje.

Portfolio a srpnová čísla: co skutečně měří

Report k 31. 8. 2026 uvádí 28 objektů, hodnotu nemovitostí 12,72 miliardy Kč, aktiva pod správou označená jako AUM 9,29 miliardy Kč a pronajímatelnou plochu 302 860 m². Geograficky popisuje Česko, Polsko, Maďarsko a Chorvatsko. Čísla používáme s datem reportu; obecné počítadlo na titulní stránce v okamžiku kontroly zobrazovalo jiné hodnoty.

Hodnota budov, AUM a čistá hodnota podílu nejsou zaměnitelné veličiny. Nemovitost může být držena přes účelovou společnost financovanou bankovním úvěrem. Fond vedle účastí může mít pohledávky, likvidní prostředky i další závazky. Rozdíl mezi hodnotou nemovitostí a AUM proto nelze bez odpovídající rozvahy prohlásit za přesnou částku dluhu.

Strategie staví významně na regionálním maloobchodu, včetně potravin, drogerie a dalšího zboží každodenní potřeby. Tyto segmenty mohou být odolnější než některé volitelné nákupy, ale nejsou nezávislé na ekonomice. Nájemce může omezit expanzi, vyjednat úlevu nebo zavřít konkrétní prodejnu. Rozhoduje také lokalita a konkurence, nikoli jen známé logo řetězce.

Fond má i logistiku, lehkou výrobu a kanceláře. Nelze jej proto chápat jako portfolio nájemních bytů nebo čistou sázku na ceny českého bydlení. Zahraniční aktiva rozšiřují zdroje příjmů, zároveň přidávají právní a měnová rizika. Korunová třída podílu neznamená, že všechny nájmy a dluhy podkladových společností jsou korunové.

Srpnový report uvádí obsazenost 94,09 % a průměrnou dobu expirace nájmů 3,4 roku. U smluv uzavřených v posledních dvanácti měsících zmiňuje delší průměr 5,5 roku. Nové smlouvy tedy nelze zaměnit za celé portfolio. Stejně tak obsazenost sama neříká, zda všichni nájemci platí včas a jaké pobídky při sjednání nájmu získali.

Výkonnost a zadlužení bez marketingové zkratky

Hodnota korunového podílu byla k 31. 8. 2026 podle reportu 169,35 Kč. Za dvanáct měsíců fond vykázal 5,96 %, od začátku roku 3,99 % a od spuštění třídy kumulativně 69,35 %. Uváděný průměr od založení činil 5,14 % ročně. Minulé zhodnocení není úrokovou sazbou pro nový vklad a průměr nepopisuje stejný výsledek v každém roce.

Report výslovně říká, že zveřejněná výkonnost je očištěna o fondovou nákladovost TER. Z tohoto historického výsledku tedy nelze znovu mechanicky odečíst stejné průběžné náklady. Osobní výnos však ovlivňuje vstupní cena, případné další služby a termíny plateb. Model níže proto začíná hypotetickým hrubým výnosem, nikoli už čistou historickou výkonností.

Průměrné LTV v srpnovém reportu dosahuje 49 %. Jde o ukazatel financování nemovitostí, nikoli o procento zaručených nebo ohrožených klientských vkladů. Pro úplnější posouzení je potřeba také rozložení splatností úvěrů, úrokové podmínky a případné požadavky bank při poklesu ocenění.

V jednoduchém příkladu nemovitosti za 100 s dluhem 49 zbývá vlastní kapitál 51. Pokles ceny budovy na 90 při nezměněném dluhu jej sníží na 41, přibližně o 19,6 %. Příklad vysvětluje páku, není předpovědí fondu ani jeho úplným zátěžovým testem. Reálné portfolio zahrnuje další aktiva, různé dluhy a průběžné nájemní příjmy.

KID řadí produkt do třídy rizika 3 ze 7 při čtyřleté době držení. Nízké pozorované kolísání neznamená, že lze nemovitosti okamžitě prodat za účetní hodnotu. Ocenění vychází z odhadů a předpokladů. Při nuceném rychlém prodeji se tržní nabídka může od ocenění lišit a příjmy z nájmů mohou současně zatěžovat vyšší náklady financování.

Poplatky: aktuální ceník místo starších pěti procent

Ceník EFEKTA účinný od 1. 7. 2026 uvádí pro ISIN LI0294389098 vstup až 3 % u jednorázového, pravidelného i DIP nákupu. KID z 19. 1. 2026 rovněž počítá se vstupem 3 %. Obecné FAQ webu, které ještě zmiňuje maximum 5 %, proto nepoužíváme jako rozhodující aktuální sazbu. Individuální ceník může nabídku změnit.

Současný ceník zároveň stanoví pravidelné strhávání vstupu z každé příchozí platby u všech uvedených typů investice. Nepřenášíme sem automaticky starší režimy předplacené cílové částky. Máte-li individuální smlouvu nebo starší plán, chtějte konkrétní vyčíslení; ceník výslovně ponechává individuální ujednání v platnosti.

Managerský poplatek a safe keeping uváděné v jiných částech ceníku se týkají tam vyjmenovaných ETF. Není správné přidat je bez smluvního důvodu k tomuto fondu. Stejně tak správu a depozitáře obsažené ve fondových nákladech nepřičítáme podruhé. Prospektové maximální sazby nejsou automaticky skutečným ročním součtem.

Za pozornost stojí minimum. Prospekt uvádí u CZK třídy 100 Kč, veřejné FAQ doporučenou minimální investici 500 Kč. Doporučení distributora a smluvní minimum produktu nejsou totožné. Pro modelových 1 000 Kč rozdíl výsledek neomezuje, před menší platbou ale ověřte, co skutečně přijímá vaše distribuční smlouva.

Model 1 000 Kč měsíčně: náklady za deset a dvacet let

Každý měsíc na konci období odešlete celkem 1 000 Kč včetně vstupního poplatku. Za deset let vydáte 120 000 Kč, za dvacet let 240 000 Kč. Počítáme s hypotetickým hrubým efektivním výnosem 6 % ročně před uvedenými náklady a doplňujeme scénáře 3 % a 0 %. Nejde o očekávaný výnos fondu. Model nezahrnuje osobní daně ani inflaci a neslouží jako příslib výsledku.

Počítáme třídu Class CZK LI0294389098 přes standardní distribuci EFEKTA, s horní vstupní sazbou ceníku 3 % z každé příchozí platby. Z tisícikoruny jde 30 Kč na vstup a 970 Kč do investice. Nejde o předplacení poplatku z dvacetileté cílové částky. Individuální sleva sníží náklady; jiné samostatně sjednané služby je mohou změnit.

Průběžná sazba 1,40 % vychází z KID z 19. 1. 2026, nikoli ze součtu tohoto údaje a webového TER 1,41 %. Transakční odhad a výkonnostní poplatek jsou v KID nulové. Nezahrnujeme poštovní výpis, měnovou konverzi ani poplatky určené jiným produktům distributora. Základní výstup je nulový; mimořádné opatření k řízení likvidity model neaktivuje.

Beznákladová matematická reference při 6 % činí 162 473 Kč po deseti letech a 453 439 Kč po dvaceti letech. Rozdíl proti modelu tvoří odečtené náklady a výnos, který již odvedené peníze nemohly vytvořit. Ušlé zhodnocení se nikomu samostatně neplatí. Náklad uvnitř fondu je naopak ekonomicky skutečný, i když není vidět jako pravidelná platba z vašeho běžného účtu.

Výpočet převádí roční výnos na měsíční faktor (1 + výnos) na jednu dvanáctinu. Nejprve zhodnotí předchozí zůstatek, odečte dvanáctinu průběžné sazby a přidá nový čistý vklad. Předpokládá konstantní sazby a plynulý vývoj. Nejde o rekonstrukci účetnictví fondu ani o odhad měsíčních cen nemovitostí. Skutečný vývoj nájmů, ocenění, úvěrů a nákladů se bude měnit.

Historickou zveřejněnou výkonnost fondu nepoužívejte v této formuli jako hrubý výnos a neodečítejte od ní znovu stejné fondové náklady. Konečný zůstatek není totéž jako součet vkladů ani jako zisk: při vyhodnocení vlastní investice je potřeba znát všechny platby a jejich termíny. Nulový hrubý výnos navíc není nejhorším možným scénářem; reálná investice může utrpět i výraznou tržní ztrátu.

Odkupy podle nového prospektu a mimořádná opatření

Prospekt z 16. 4. 2026 stanoví měsíční ocenění ke konci měsíce. Pro odkup uvádí výpovědní lhůtu 30 kalendářních dnů ke dni ocenění a uzávěrku nejpozději v 16:00 SEČ, s úpravami při nepracovních dnech lichtenštejnských bank. Valuta je tři bankovní pracovní dny po výpočtu NAV. Nejde tedy o jednoduchý příslib „peníze do třiceti dnů od kliknutí“.

Když se žádost nevejde do uzávěrky pro nejbližší konec měsíce, přichází v úvahu další rozhodný termín. Navíc je třeba odlišit den ocenění od data, kdy je NAV vypočtena. Při plánování konkrétní platby si nechte potvrdit přijetí žádosti, rozhodný den a očekávané vypořádání. Souhlas správce může výpovědní lhůtu zkrátit, nelze jej však předem považovat za nárok.

FAQ webu zmiňuje tříměsíční lhůtu. Tento údaj není stejně formulovaný jako aktuální tabulka prospektu, proto jej v profilu neslučujeme do jediné zaručené doby. U konkrétního klienta mohou hrát roli také distribuční procesy. Rozhodující je aktuální dokumentace a potvrzení postupu pro danou smlouvu.

Běžný nulový odkupní poplatek má důležitou výjimku. Příloha prospektu dovoluje jako nástroj řízení likvidity aktivovat odkupní poplatek ve prospěch fondu v rozmezí 0–3 %. Při vysokých odkupech, nedostatečné likviditě nebo mimořádných podmínkách umožňuje prodloužit standardní výpovědní lhůtu až o devět měsíců. Aktivace a ukončení opatření se mají zveřejnit.

Dokument počítá také s dočasným pozastavením ocenění či odkupů a za stanovených podmínek s oddělením nelikvidních aktiv do takzvaných side pockets. Takové oddělení nezmění obtížně prodejnou budovu na hotovost; umožní spravovat problematickou část samostatně. Popisujeme povolené možnosti, netvrdíme, že jsou nyní aktivované. Proto fond není vhodné posuzovat jako okamžitě dostupnou rezervu.

Ochrana investora a praktická kontrola nabídky

KID a prospekt popisují oddělení majetku fondu od majetku správce a depozitáře. Při insolvenci správce se tak neuvažuje, že všechen fondový majetek automaticky slouží jeho vlastním věřitelům. Toto oddělení ovšem nechrání před ztrátou hodnoty budov, nesplácením závazků uvnitř portfolia ani zdržením při řešení likvidity.

Podíl ve fondu není bankovní vklad. Záruky vztahující se případně na nevydaný klientský majetek obchodníka nelze přenášet na pokles investice samotné. Před podpisem rozlišujte, kdo drží hotovost před nákupem, kdo eviduje podíly a vůči komu uplatňujete konkrétní nárok. Samotná registrace u regulátora není potvrzením výhodnosti produktu.

• Porovnejte ISIN ve smlouvě, potvrzení pokynu a aktuálním KID.
• Vyžádejte vstupní cenu v korunách a případný individuální ceník.
• Ověřte, že jde o růstový realitní fond, nikoli podobně pojmenovaný dluhopis či development.
• Nechte si vysvětlit běžný odkup a mimořádné nástroje řízení likvidity.
• Sledujte koncentraci nájemců, zadlužení a transakce se spojenými osobami.

Rozhodování o nemovitostní části majetku zasazuje do širších souvislostí náš průvodce investováním do nemovitostí. Od prostředků pro dlouhodobý fond oddělte finanční rezervu domácnosti. Ani diverzifikace mezi několika realitními fondy neodstraní společné riziko komerčního realitního trhu.

Časté otázky k EFEKTA Real Estate Fund

Je to bývalý CZECH FUND neboli CREIF?

U korunové třídy LI0294389098 navazuje současný EFEKTA Real Estate Fund na dřívější Czech Real Estate Investment Fund. CZECH FUND byla širší značka, proto u starších materiálů vždy ověřte konkrétní produkt a ISIN.

Je fond právně český?

Je usídlený v Lichtenštejnsku a spravuje jej CAIAC Fund Management AG pod domovským dohledem FMA. V České republice je veřejně nabízen jako zahraniční fond. Česká značka nebo distributor nemění jeho právní domov.

Stačí 100 Kč, nebo musím vložit 500 Kč?

Prospekt uvádí minimum 100 Kč pro třídu CZK; veřejné FAQ doporučuje 500 Kč. Jde o rozdílné údaje a rozhoduje i distribuční smlouva. Před malou platbou si nechte potvrdit skutečně přijímané minimum.

Platí stále vstupní poplatek pět procent?

Aktuální ceník EFEKTA z 1. 7. 2026 uvádí pro tuto třídu až 3 %, a to pro jednorázové, pravidelné i DIP investice. Starší údaj 5 % na webu proto není podkladem našeho modelu. Individuální podmínky se mohou lišit.

Vyplácí mi fond přímo nájemné?

Class CZK je růstová třída a podle prospektu výnosy reinvestuje. Průběžná výplata vytvořená odkupem podílů je jiný mechanismus. Může zahrnovat i část původního kapitálu a nemusí odpovídat právě vydělanému nájemnému.

Je běžný nulový výstup garantován za všech situací?

Ne. Prospekt umožňuje při aktivaci nástroje řízení likvidity odkupní poplatek 0–3 % ve prospěch fondu. Je nutné odlišit běžný režim a mimořádné opatření. Samotná existence této možnosti neznamená, že se aktuálně účtuje.

Proč je v modelu 1,4 %, když web uvádí TER 1,41 %?

Model výslovně používá údaj aktuálně odkazovaného KID z ledna 2026. Web nabízí TER s jinou přesností nebo z jiného podkladu. Nesčítáme je; oba popisují fondovou nákladovost, která se promítá do hodnoty investice.

Hodnocení distributora 5/5 znamená bezpečnou investici?

Ne. Jde o šest veřejných recenzí brněnského profilu obchodníka, nikoli o posouzení konkrétního portfolia. Tržní riziko, ocenění a likviditu je potřeba hodnotit podle fondu a jeho dokumentů, ne podle hvězdiček obsluhy.

Zdroje a metodika

Ověřeno 18. 9. 2026. Redakční rozbor veřejných dokumentů, nikoli vlastní investiční test. Datované údaje se vztahují k uvedenému období. Nákladový model používá výslovné předpoklady a není prognózou. Recenzní odkaz je v úvodu příslušné části; podrobné dokumenty a výpočty jsou uchovány v redakčních podkladech.

• EFEKTA Real Estate Fund: aktuální KID, prospekt a srpnový report
• EFEKTA: ceník služeb účinný od 1. 7. 2026
• EFEKTA Real Estate Fund: identita, role a FAQ
• EFEKTA Real Estate Fund: seznam nemovitostí

Náhled: oficiální logo ve vlastní redakční kompozici. Geometrický motiv není fotografií konkrétních nemovitostí a nevyjadřuje partnerství se správcem.