Nájem, nebo vlastní bydlení? Porovnejte modelový majetek po zvolené době: hodnotu nemovitosti po prodeji a splacení hypotéky oproti investicím nájemníka. Výsledky i graf se mění ihned při psaní.
Obě varianty začínají se stejnými vlastními penězi. Každý měsíc levnější varianta investuje rozdíl výdajů na bydlení. Výnosy a růst cen jsou pouze vaše scénáře.
Majetek vlastníka = cena po odečtení nákladů prodeje − zbývající hypotéka + jeho investice. Výsledek není součtem výdajů ani doporučením koupit či pronajmout.
Modelový čistý majetek podle let
Vodorovná osa: roky. Svislá osa: nominální Kč. U koupě každý bod počítá s prodejem v daném roce včetně nákladů.
Roční porovnání a CSV
| Rok | Koupě po prodeji | Nájem | Hypotéka |
|---|
Jak porovnáváme obě varianty
Stejné počáteční peníze a stejný měsíční rozpočet jsou základem srovnání. Kupující vloží vlastní podíl do nemovitosti a zaplatí jednorázové náklady koupě. Nájemník stejnou částku investuje. V každém měsíci počítáme společný rozpočet ve výši dražší varianty bydlení. Levnější varianta celý rozdíl na konci měsíce investuje.
Když splátka s náklady vlastníka převyšuje nájem, investuje rozdíl nájemník. Pokud je naopak dražší nájem, investuje rozdíl vlastník. To může nastat i po doplacení hypotéky. Model předpokládá, že oba tento proměnlivý rozpočet zvládnou; dostupnost hypotéky ani příjmy nehodnotí.
Co se děje na konci období?
Nemovitost modelově prodáme, odečteme procentní náklady prodeje a zbývající jistinu. Přičteme investice vytvořené vlastníkem. Výsledek porovnáme s portfoliem nájemníka. Splácená jistina se tak nepovažuje za spotřebovaný výdaj: zvyšuje podíl vlastníka na nemovitosti. Záporný majetek při koupi znamená, že výnos z prodeje a investice nestačí na doplacení dluhu.
Jak počítáme růst a splátky?
Hypotéka má měsíční anuitní splátku při roční nominální sazbě dělené dvanácti. Sazba zůstává stejná i po skončení skutečné fixace, což je zjednodušení. Efektivní roční změnu ceny, nájmu a investic převádíme faktorem (1 + sazba)1/12. První nájem odpovídá zadané částce, od dalšího měsíce se postupně mění. Investice se zhodnotí před přidáním měsíčního rozdílu.
Které výdaje vlastníka zahrnout?
Zadejte odhad oprav, údržby, pojištění, daně z nemovitosti a dalších výdajů, které nájemník nenese. Roční částku vydělte dvanácti. Model tuto částku považuje za skutečně spotřebovanou každý měsíc, nikoli za rostoucí nevyčerpanou rezervu. Je po celou dobu nominálně stejná; pro dlouhý horizont vyzkoušejte i vyšší scénář.
Jak zohlednit energie a služby?
Srovnávejte podobné bydlení. Stejné výdaje na energie a služby z obou stran vynechte. Rozdílné výdaje připočtěte do odpovídajícího nájmu nebo nákladů vlastníka. Vratnou kauci, náklady stěhování a pronájmu model samostatně nepočítá.
Co výsledek nezohledňuje?
Nezahrnuje daň z prodeje ani investičních výnosů, daňové úlevy, změny sazeb hypotéky, mimořádné splátky, kolísání trhů a náklady předčasného splacení při prodeji. Náklady koupě a prodeje si zadáváte sami; nejde o zákonný daňový výpočet. Částky jsou v budoucích nominálních korunách, bez očištění o obecnou inflaci.
Stačí výchozí nastavení k rozhodnutí?
Ne. Růst nemovitosti, nájmu i výnos investic jsou ilustrativní předpoklady. Změňte je a porovnejte více scénářů včetně stagnace nebo poklesu. Rozhodnutí ovlivňují také stabilita bydlení, možnost stěhování, stav nemovitosti a vaše ochota nést riziko.
Kde spočítat hypotéku podrobněji?
Pro rozpis splátek použijte hypoteční kalkulačku. Již vlastněnou nemovitost určenou k pronájmu posoudíte v kalkulačce výnosu z pronájmu.
Ukládají se údaje?
Samotná kalkulačka nic neodesílá ani neukládá. Výpočet i CSV vznikají v prohlížeči. Tabulka zaokrouhluje na koruny, CSV na haléře.