Kolik nemovitost vydělá po provozních výdajích a prázdných měsících? Upravte vstupy a ihned porovnejte hrubý výnos s výsledkem před daní a financováním.
Roční výnos po provozních výdajích
Před daní z příjmů a financováním, z celkových pořizovacích nákladůPříjmy a výdaje za rok
Délka pruhu odpovídá velikosti částky. Záporný výsledek je označen mínusem a červeně.
Jak výnos ovlivní neobsazenost
Srovnání při stejném nájemném a stejných ročních výdajích. Na mobilu tabulku posuňte do strany.
| Prázdné měsíce | Roční příjem | Výsledek před daní a úvěrem | Roční výnos |
|---|
Jak počítáme výnos z pronájmu
Za základ investice považujeme kupní cenu plus další počáteční náklady. Nájemné násobíme počtem obsazených měsíců a odečítáme vámi zadané roční výdaje vlastníka. Výsledek porovnáváme s celkovými pořizovacími náklady nemovitosti.
Roční výnos = (nájemné × (12 − neobsazené měsíce) − roční výdaje) / (kupní cena + počáteční náklady) × 100 %
Hrubý výnos počítáme jako dvanáct měsíčních nájmů dělených stejnými celkovými pořizovacími náklady. Nezahrnuje neobsazenost ani roční výdaje. Oba ukazatele tak používají stejný základ a lze je přímo porovnat.
Ukázka výpočtu
Při ceně 5 milionů Kč, dalších počátečních nákladech 300 000 Kč, nájmu 25 000 Kč, jednom prázdném měsíci a ročních výdajích 45 000 Kč vychází příjem 275 000 Kč. Po výdajích zbývá 230 000 Kč, tedy přibližně 4,34 % z pořizovacích nákladů. Jde o modelový příklad, nikoli aktuální tržní nabídku.
Co patří do výdajů?
Zahrňte náklady, které skutečně nesete jako vlastník: správu, pojištění, opravy, náklady při hledání nájemníka, daň z nemovitých věcí nebo platby spojené s bytem, které vám nájemník nehradí. Částku upravte podle konkrétní nemovitosti. Přeúčtované zálohy na služby nedávejte ani do nájemného, ani mezi vlastní výdaje.
Co kalkulačka nepočítá
Nezahrnuje daň z příjmů, daňové odpisy a uznatelnost výdajů, úroky a splátky hypotéky, růst nebo pokles ceny nemovitosti, náklady budoucího prodeje ani inflaci. Zobrazený výnos není výnosem z vlastního kapitálu při využití úvěru a není zaručený.
Časté otázky
Mám zadat celou splátku hypotéky jako roční výdaj?
Ne. Tato kalkulačka porovnává provoz pronájmu s celkovými pořizovacími náklady bez ohledu na způsob financování. Výši splátky zjistíte v hypoteční kalkulačce. Splátka zahrnuje i jistinu, takže není totéž co úrokový náklad.
Proč je měsíční průměr jiný než nájemné?
Roční výsledek dělíme dvanácti kalendářními měsíci. Průměr tak zahrnuje provozní výdaje i měsíce bez příjmu. Nejde o přesný plán pohybů na účtu v jednotlivých měsících.
Jak zahrnout rezervu na větší opravu?
Můžete ji zahrnout do svého ročního rozpočtu výdajů. Výsledek pak vyjadřuje, kolik zbude po odložení této rezervy. Rezerva není automaticky skutečným výdajem daného roku ani daňově uznatelnou položkou.
Může vyjít záporný výnos?
Ano. Pokud provozní výdaje převýší vybrané nájemné, model ukáže ztrátu. Při celoroční neobsazenosti je příjem nulový a zadané výdaje zůstávají.
Je růst ceny bytu součástí výsledku?
Ne. Ukazujeme pouze roční provozní výsledek pronájmu. Celkový investiční výnos by musel zahrnout také změnu ceny a náklady prodeje. Výsledek je nominální; dopad růstu cen vysvětluje inflační kalkulačka.
Ukládají se moje údaje?
Samotná kalkulačka údaje neodesílá ani neukládá. Výpočet, graf a CSV vznikají přímo ve vašem prohlížeči.